국토부 "HUG 관리 한계…적용 대상 확대 검토"
현 제도론 시행 후 관리처분 신청단지부터 적용
시행령만 '모집공고일'로 기준 바꾸면 모두 대상
투자수요 '일단 관망'…일반 신축 아파트에는 매수 문의 꾸준
비강남권은 "대책 나올 만큼 과열 아닌데…" 강남과 온도차

정부가 부동산 시장 과열시 추가 대책을 내놓겠다고 '구두 경고'를 한 가운데 주말 서울 아파트 시장이 숨고르기에 들어간 모양새다.

주요 단지의 매매 호가가 속속 9·13대책 이전 수준으로 회복하며 매물이 줄어든 가운데, 추가 대책 가능성이 나오면서 일시적으로 거래도 주춤해진 것이다.

특히 민간택지내 분양가 상한제 재도입 가능성이 언급되면서 재건축 아파트를 중심으로 눈치보기에 들어간 곳이 많다.

민간택지 분양가상한제 도입을 검토 중인 국토교통부가 후분양 아파트에도 분양가상한제를 적용하는 것을 검토 중이다.

적용 대상을 ‘제도 시행 후 관리처분계획인가를 신청하는 단지’에서 ‘제도 시행 후 입주자 모집공고를 하는 단지’로 바꾸는 방법을 통해서다.

이런 방식으로 민간택지 분양가상한제 도입이 최종 결정되면 원베일리·상아2차·둔촌주공 등 현재 관리처분계획인가 단계를 넘어선 강남권 단지도 대부분 분양가 통제를 받을 것으로 전망된다.

서울 강남구 대치동 은마아파트의 한 중개업소 대표는 "계약서 작성을 하려면 가계약금이 일부 입금돼야 하는데 김현미 국토교통부 장관의 추가 대책 발언 이후 매수자들이 망설이면서 몇 건의 계약이 불발됐다"며 "분양가 상한제 등 추가 대책이 나오고, 그간 가격도 너무 오르다 보니 며칠 지켜보겠다는 분위기"라고 말했다.

대치동 은마아파트 최근 전용 76㎡는 18억원, 전용 84㎡는 20억원까지 거래된 것으로 현지 중개업소는 보고 있다. 76㎡의 9·13대책 이전 최고가는 18억5천만원이다.

서초구 반포·잠원동 일대에도 재건축과 신축 아파트를 중심으로 호가가 전고점을 회복한 가운데 거래가 소강상태를 보이고 있다.

반포동의 한 중개업소 대표는 "재건축은 조합원지위양도 금지 조치로 거래 가능한 매물 자체가 많지 않은데 사려는 매수자들은 꾸준하다 보니 한두 건만 팔려도 가격이 계단식으로 상승했던 것"이라며 "그러나 분양가 상한제 시행 가능성 영향인지 매수자들이 이전처럼 달려들진 않는다"고 전했다.

강남권 재건축 조합들은 현재 정부의 분양가 상한제 시행 여부에 촉각을 곤두세우고 있다. 분양가 상한제가 시행되면 재건축 수익성이 떨어져 사업 추진에 걸림돌이 되기 때문이다.

민간택지 분양가 상한제는 2015년 4월에 요건이 대폭 강화된 이후 적용 사례가 없었다.

당시 정부는 침체한 주택경기를 살리기 위해 분양가 상한제 적용 요건을 ▲ 최근 3개월간 아파트 매매가 상승률이 10% 상승하거나 ▲ 최근 연속 3개월간 청약경쟁률이 20대 1을 넘거나 ▲ 3개월 아파트 거래량이 전년보다 200% 이상 증가한 경우로 강화해 사실상 상한제 시행을 무력화했다.

이후 정부는 집값이 다시 오르기 시작하자 2017년 8·2부동산 대책의 후속 조치로 이 기준을 한차례 완화해 적용 범위를 넓혔다.

이에 따라 현재는 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중에서 ▲ 최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▲ 분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과하거나 ▲ 3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가할 때 등으로 문턱이 다소 낮아졌다.

그러나 최근 통계상 서울 집값이 지난달까지 하락세를 유지했고 거래량도 지난해 절반 수준으로 감소하면서 현재로선 상한제를 적용할 만한 대상이 없다.

정부가 민간택지 분양가상한제 적용 기준도 바꿀 가능성이 높다고 전문가들은 예상했다. 분양가상한제는 정부가 새 아파트의 분양 가격을 일정 수준 이하로 통제하는 제도다. 신도시 등 공공택지엔 무조건 적용된다. 하지만 재건축·재개발 등 민간택지는 적용 기준이 까다롭다. 정부는 이 때문에 2017년 말 관련법을 한 차례 손질해 적용 기준을 완화했다.

‘주택법 시행령’을 개정해 민간택지 분양가상한제 기준을 ‘최근 3개월 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우’로 규정했다. 이 기준을 만족하면서 △최근 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 △직전 2개월 청약 경쟁률이 5 대 1 또는 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 경쟁률이 10 대 1을 초과하는 경우 △또는 최근 3개월 동안의 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 해당 지역 민간택지의 분양가를 통제할 수 있도록 단서를 뒀다. 현재는 이 요건을 부합하는 대상 지역이 없을 정도로 기준선이 높다.

국토부는 최근 재건축 단지들이 '후분양'을 선택해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 벗어나려고 하자 이 기준을 추가로 완화해 적용 대상을 늘리는 방안을 검토 중이다.

분양가 상한제 시행 지역에서는 법 시행 이후 입주자모집공고를 하고 분양을 하는 아파트는 선분양, 후분양 관계없이 모두 상한제가 적용돼 재건축·재개발 사업에 직격탄이 된다.

분양가 상한제 대상이 되면 정비사업의 일반아파트의 분양가가 HUG의 심사 기준보다도 낮아질 가능성이 커 사업성이 떨어진다.

이미 관리처분인가를 받고 일반분양을 앞둔 단지도 문제가 된다.

후분양 '꼼수'가 못마땅한 정부가 '법 시행 이후 관리처분인가를 받는 단지부터 시행한다'는 경과 규정을 두고 이들을 구제해줄 이유가 없다는 게 업계의 관측이다.

반포동의 한 중개업소 대표는 "후분양을 잠정 결정한 재건축 조합들이 '설마. 설마' 하면서 정부 움직임을 예의주시하고 있다"고 했다.

반대로 일반아파트는 아직 찾는 사람이 꾸준하다.

반포동의 또 다른 중개업소 대표는 "장관의 추가 대책 언급 이후 집값 상승세를 반신반의했던 사람들이 불안한 마음에 집을 사야 하냐며 찾아오기도 했다"며 "분양가 상한제 등 대책과 직접적인 영향이 없다고 보는 것 같다"고 전망했다.

잠원동 롯데캐슬 갤럭시1차 전용 106㎡는 최근 18억5천만원에 거래되며 지난해 3분기 수준을 회복했다. 매매 호가는 최고 20억원까지 나오지만 거래는 잘 안된다.

동작구 흑석동 아크로리버하임 전용 84㎡는 현 시세가 역대 최고가인 15억9천만∼16억원 선이고 센트레빌1차 전용 84㎡는 9·13대책 이후 11억원까지 떨어졌다가 최근 2억원 높은 13억원에 팔렸다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

흑석동의 한 중개업소 대표는 "대기 수요자들이 최근 강남 재건축 가격이 오르고 금리 인하 가능성까지 언급되자 불안해서 다시 집을 사려고 하는 것 같다"며 "이 일대 재개발도 9·13대책 이전 전고점 시세를 회복한 상태"라고 했다.

반면 아직 9·13대책 이전 수준을 회복하지 못한 단지들은 정부 대책이 성급한 게 아니냐며 온도차를 보였다.

마포구 아현동 래미안푸르지오 전용 59.96㎡는 지난해 12억∼12억5천만원에 거래됐으나 현재는 11억1천만∼11억2천만원으로 아직 전고점과 차이가 있다.

마포의 한 중개업소 사장은 "최근 거래는 9·13대책 이후 집을 못사고 기다리던 수요자들이 급매물을 중심으로 매수를 하면서 거래가 성사된 것이고, 앞뒤 안재고 갭투자를 하던 작년과는 분위기가 다르다"라며 "정부가 추가 대책을 언급할 정도로 아직 시장이 과열된 것은 아니다"라고 분위기를 전했다.

노원구 상계동의 한 중개업소 대표는 "9·13대책 이후 6개월 이상 버티던 매수자들이 최근 급매물을 중심으로 거래를 하면서 호가도 다소 올랐다"며 "그러나 현재 전세가 나가지 않고 쌓이고 있어서 매수세가 계속 뒷받침될지는 미지수"라고 말했다.

베타뉴스 조창용 (creator20@betanews.net)
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