고가 1주택 9억 이상 공적 전세보증 폐지도...상한제 적용 6개월 유예에 관망세

가계대출 막히자 풍선효과 생겨…대출회수 등 극약처방도 예고

투기지역·투기과열지구에서 현재는 개인사업자 중 주택임대업자만 LTV 40%가 적용되지만, 14일부터는 주택매매업자에게도 확대 적용된다. 지난 1일 정부가 관계부처 합동으로 발표한 부동산 시장 보완 대책의 하나다.

9·13 대책으로 대출 규제가 강화되자 투기 세력이 법인대출이나 사업자대출을 규제 우회 통로로 삼고 있다는 게 정부의 판단이다.

7일 정부 부동산 시장 보완 대책 발표에 따르면, 지난해 9·13 대책으로 주택임대업자의 주택담보대출은 LTV 40% 규제를 받았지만, 주택매매업자는 이 규제를 적용받지 않았는데 오는 14일부터 적용되는 대책에는 주택매매업자도 규제 대상에 포함된 것이다.

또 또 시가 9억 원 이상의 고가 주택을 보유한 1주택자들이 이르면 이달 말부터 주택금융공사와 주택도시보증공사의 공적 전세보증을 받을 수 없게된다. 전세 대출을 악용한 갭투자를 최대한 차단하는 동시에 예외 규정도 명확히 하기로 한 것이다.

아울러 법인을 만들어 투기지역·투기과열지구에서 주택담보대출을 받는 경우 주택임대·매매법인이면 역시 LTV 40%가 적용된다. 주택임대업자는 주택임대를 업으로 하는 사람을 말하며 주택매매업자는 부동산 매매를 업으로 하는 사람을 말한다.

또 시가 9억 원 이상의 고가 주택을 보유한 1주택자들이 이르면 이달 말부터 주택금융공사와 주택도시보증공사의 공적 전세보증을 받을 수 없게 된다.

전세 대출을 악용한 갭투자를 최대한 차단하는 동시에 예외 규정도 명확히 하기로 한 것이다.

구체적으로는 새 제도 시행 이전에 공적 전세보증을 받았던 사람은 연장이 허용된다.

다만 근무지 이전이나 부모 봉양, 자녀의 진학, 치료 등 불가피한 사유로 새로 전세를 얻을 경우 이를 입증하면 예외적으로 공적 전세보증을 받을 수 있다.

금융당국이 이처럼 LTV 적용 범위를 확장하는 것은 9·13 대책으로 대출규제가 강화되자 투기세력이 법인대출이나 사업자대출을 규제 우회 통로로 삼고 있다는 판단에서다.

지난 1일 보완대책을 발표하면서 "차입금이 과다한 고가주택 거래, 차입금 비중이 높은 거래"에 대한 관계부처 합동조사 방침을 밝힌 것도 이 같은 우회대출을 통해 차입금이 비정상적으로 동원됐을 수 있다는 의심에서다.

합동조사에서 편법·불법대출로 의심되는 사례는 금융감독원의 조치를 공언한 상태다. 편법·불법대출로 드러나면 대출금 회수가 불가피할 것으로 보인다.

한편, 정부가 지난주 ‘부동산 시장 점검 결과 및 보완 방안’을 발표, 분양가상한제 유예와 이상거래 합동점검 방침 등을 밝히자 과열 양상을 보였던 서울 부동산시장이 숨고르기에 들어갔다.

정부의 ‘10·1 보완방안’은 10월로 예정됐던 민간택지 분양가상한제 적용을 6개월가량 유예하는 데 방점이 찍혀 있다. 6일 업계에 따르면 방안 발표 후 첫 주말을 맞아 상한제 적용이 예상되는 재건축 초기 단지들은 ‘일단 지켜보자’는 심리가 작용하면서 매수 문의가 줄어들고 관망하는 분위기를 보였다. 재건축 거래량 감소에도 불구하고 대치 은마아파트, 송파 잠실주공 5단지 등 인기 재건축 단지들의 호가가 내려가진 않았지만 시세 대비 매수세가 감소하는 등 전반적으로 거래가 주춤했다.

반면 유예기간 중 분양이 가능해 상한제 미적용이 확실시되는 둔촌주공 등 일부 아파트는 호가가 수천만원 상승하고 매물이 마르는 등 기대감이 반영되는 모습도 관측됐다. 철거·설계변경 등 변수는 남아있지만 조합이나 시공사 모두 내년 2월 분양을 예상하는 것으로 전해진 가운데 가격이 뛰고, 내놨던 매물을 거둬들이는 경우도 적지않다고 현지 중개업소들은 전했다.

이 같은 조정국면에 대해 업계 관계자는 “상한제도 변수지만 정부가 자금 출처와 탈세 여부 등 이상거래에 대한 합동조사에 들어간다고 밝히면서 일종의 ‘눈치보기’에 들어간 상황”이라고 풀이했다. 실제 국토교통부와 32개 관계기관이 합동으로 연말까지 서울 주택시장 현장점검에 나서기로 하면서 이상거래 적발 결과가 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다.

정부는 지난 1일 시장 점검 브리핑을 통해 이상거래 의심 사례를 일부 공개한 바 있다. 30대 초반 매수자가 30억원에 강남 고급 주상복합 타워팰리스를 매매거래하면서 임대보증금 19억원, 차입금 11억원 등 본인 돈 한 푼 들이지 않고 남의 돈으로 집을 산 사례 등이 제시됐다. 국토부는 이처럼 차입금이 지나치게 많은 의심거래 등에 대해 자금출처를 샅샅이 들여다보고 편법증여 의심사례 등 1000여건 이상을 엄중히 조사한다는 계획이다.

업계 관계자는 “정부가 10·1 보완방안을 통해 갭투자 대출규제를 더욱 강화하는 등 ‘꼼수 대출’이 주택시장 과열에 영향을 미쳤다는 시각을 확고하게 내비쳤다”며 “합동점검과 대출 규제로 강남 고가주택 거래를 위축시키겠다는 의도로 보이지만 실효성은 미지수”라고 전망했다. 가격 급등을 이끌고 있는 강남권 고급아파트 매매가 대부분 고가 거래인 만큼 전문컨설팅을 통해 대출을 진행한 경우 위법사항이 쉽게 단속되기 어려울 수 있다는 지적도 나온다.

베타뉴스 조창용 (creator20@betanews.net)
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