- 2021년부터 서울 입주 급감...공급 부족 현실화 

종부세나 상한제 등의 정부 규제 속에서도 서울 집값이 상승세를 이어가고 있다. 전문가들은 가장 큰 이유 중 하나로 ‘공급 부족’을 꼽는다. 서울의 경우 재건축·재개발 규제로 인해 2021년부터 입주 물량이 급감할 것이란 분석 자료가 잇따라 나오고 있어 이 같은 우려를 뒷받침한다.

13일 부동산114가 집계한 ‘연간 수도권 입주 물량 추이’를 보면 서울 아파트는 2015년 이후 올해(4만3016가구)까지 해마다 계속 증가해왔다. 그러나 내년에는 4만2012가구로 소폭 줄어들고, 2021년은 2만1939가구로 절반 수준까지 뚝 떨어질 것으로 전망된다.

통상적으로 분양 이후 2년에서 3년 정도 지나야 입주가 진행된다. 국토교통부의 서울 아파트 분양 실적 통계에 따르면 2015년부터 2017년까지 매년 4만 가구 이상을 유지해 오다가 지난해에는 2만2176가구로 감소했다. 작년에 절반으로 떨어진 분양 실적이 결국 2021년의 입주 급감과 직결되는 셈이다.

서울 및 수도권 아파트 입주물량 추이 / 부동산 114 제공

올해는 다시 서울 분양 물량이 2만9815가구로 반등할 것으로 전망된다. 그러나 분양가상한제 시행 전의 ‘밀어내기 분양’ 성격이 짙다는 것을 감안하면 재하락할 가능성이 더 높다고 볼 수 있다. 실제로 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등 서울의 대표적인 재건축 단지들은 각종 규제로 정비사업 진행 자체를 중단하고 사실상 장기전에 돌입한 상황이다.

신규 아파트를 지을 땅이 거의 없는 서울의 특성상 재건축·재개발 사업 지연은 필연적으로 주택의 공급부족으로 이어진다.

서울시의회가 최근 발간한 ‘서울시 정비사업 출구전략의 한계 및 개선방안 연구’ 보고서를 보면 지난 2012년부터 2018년까지 서울시가 총 393곳의 정비구역을 해제하면서 착공되지 못한 아파트는 24만8893가구에 달하는 것으로 집계됐다. 상당수 전문가들은 서울의 적정 입주량을 연간 3만 가구 이상으로 보고 있다. 하지만 정비구역 해제로 인해 연 평균 3만 가구의 공급이 오히려 더 줄어든 셈이다.

다만 작년과 같은 ‘과열 급등’ 현상이 반복될 가능성은 낮다는 지적도 나온다. 연말 시장 전망과 관련 김학렬 더리서치그룹 소장은 “지난 2년 동안 서울 아파트의 절대 가격이 워낙 높아졌기 때문에 갑자기 급등하기보다는 꾸준히 강보합을 유지할 가능성이 높다”고 분석했다.

베타뉴스 박은선 기자 (silver@betanews.net)
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