[베타뉴스=곽정일 기자] 정부가 지난달 부동산프로젝트파이낸싱(부동산PF) 정상화 방안을 발표한 가운데 김경민 서울대 교수가 해당 정상화 방안에 대해 '국민 세금으로 살리는 꼴'이라며 비판에 나섰다.

정부가 발표한 안은 쉽게 말하면 사업성이 충분한 정상 PF사업장에는 추가 자금을 공급하고, 사업성이 부족한 사업장에는 정리절차에 들아간다는 것이다.

해당 정책을 발표한 금융위원회는 구조조정(사업성 평가 등급 '유의' 및 '부실우려') 대상 사업장 규모가 전체의 5~10% 수준으로 추산했다. 그러면서 ▲공공, 민간금융이 협력해 PF에 원활한 자금 순환 촉진 ▲원활한 PF채권 매각 협상 위해 PF채권 매도자에 추후 PF채권을 재매입할 기회 부여 ▲민간 금융사의 참여 유인 위해 한시적 규제완화 등 다양한 인센티브 제공 등 새로운 방안을 포함했다.

우리나라의 부동산 시장을 이해하기 위해서는 부동산PF에 대한 이해가 먼저 필요하다. 우리나라의 부동산PF는 브릿지론이라는게 있고 본PF라는 것이 있다.

통상 부동산 사업자(시행사)는 토지가격의 10%만 마련하고 나머지는 은행권에서 빌린다. 예를들어 100억짜리 땅에서 사업을 하려는 사업자는 10억의 자본만 마련하고 나머지 90억은 은행권에서 빌린다. 이후 토지 인허가까지 마무리 짓는다. 이것을 브릿지론이라고 한다.

이후 시공사를 선정해 시공사가 책임 보증을 하면서 시공사의 신용으로 본PF를 일으켜 공사를 진행하고 완공한다.

브릿지론 단계에서 은행권에서 돈을 빌릴 때 선순위와 후순위 채권이 나뉜다. 여기서 후순위의 경우 보통 제2금융권이라고 불리는 증권회사, 저축은행 등이 있다.

이게 부동산 활황기에는 문제가 없지만 지금처럼 침체기에는 본PF에 들어가는게 상당히 어렵다. 시공사 입장에서는 본PF로 들어가서 분양을 했을 때 분양 수입이 자신들이 토지비와 시공비보다 더 들어와야 할 수 있는데 침체상황에서는 그것이 불가능하기 때문이다.

김 교수는 "지금 부동산 시장이 완전히 꺾여버렸고, 시공회사들도 시공 단가가 올랐기 때문에 못 들어가는 단계"라고 설명했다.

그는 이 시점에서 정부의 이번 방안이 문제라고 말한다. "문제는 (부동산 침체기이기 때문에) 브릿지론에서 본PF로 넘어가면 안되는건데 (정부의 안은) 후순위 금융회사들을 도와준다는 명목으로 시공사가 안들어가는 사업을 HUG나 HF(한국주택금융공사)에서 신용을 보증해준다는 것"이라고 지적했다.

이어 "이게 잘되면 모르는데 추후 미분양이 나면 그 손실은 고스란히 주택도시기금에 손실로 이어진다. 그게 제일 위험한 부분"이라고 비판했다. 결국 그 기관들이 세금으로 운영되는 만큼 손실은 국민이 떠안게 되는 것이다.

'도덕적 해이'의 위험성에 대해서도 김 교수는 우려하고 있다. 결국 '어차피 나라가 살려줄 것'이라는 믿음으로 무분별한 시행이 번질 것이라는 것이다.

그는 "토지가 괜찮고 개발을 했을 때(의 이익을 기대하고)그걸 갖고 돈을 쓰는게 PF인 만큼 이게 (부동산 침체 등으로)망가졌을 땐 신용회사가 알아서 끝까지 다 책임져야 하는 것인데 그 책임을 끊어놓지도 않은 것"이라고 일침했다.

특히 "하이리스크 하이리턴을 추구하는 증권회사나 금고들이 후순위인데 우리가 후순위 회사들을 도와주면 앞으로 똑같은 짓을 할 것"이라며 "특히 증권회사 등은 팀 단위로 PF일으켜 보너스 챙겨가는데(성공여부 상관없이) 2021년 2022년 전수조사 한번 해봐라"라고 말했다. 즉 사업의 성패와 관련없이 증권사나 금고등의 제2금융권 회사들이 무분별하게 PF를 일으키고 볼 것에 대한 염려를 하는 것이다.

아울러 그는 "지금 정부의 방안은 후순위(제2금융권)를 도와주는 게 목적"이라며 "후순위에 대해 '더 많은 이익을 가져가려고 했던 거니 잘못된 것에 대해선 우리가 날릴 것'이라고 하면 된다"고 강조했다. 즉 하이리스크 하이리턴의 상대성 만큼 잘못된 PF에 자금을 댄 책임을 물어야 한다는 뜻이다.

베타뉴스 곽정일 기자 (devine777@betanews.net)
Copyrights ⓒ BetaNews.net

• • 목록
  • 위로