[베타뉴스=곽정일 기자] 지난달 27일 무궁화신탁은 PF리스크로 금융당국으로부터 경영개선명령을 받았다.

건설사업을 진행하면서 자금이나 토지를 맡아 관리해 주는 역할을 하는게 신탁사이다. 이번에 무궁화신탁이 받은 경영개선명령은 '이대로 가면 크게 부실해질 수 있으니 빨리 시정조치를 해라'라는 의미다.

무궁화신탁이 부동산PF로 인해 취약해진 것은 지난 2022년 하반기부터다. '차입형 토지신탁'과 '책임 준공형 신탁'이라는 상품을 계속 늘리다가 문제가 생겼다.

'차입형 토지신탁'은 신탁사에 땅을 맡기면 신탁사가 개발사업을 해서 그 이익을 땅을 맡긴 사람에게 돌려주는 형태다. 이때 신탁사는 사업비 조달 책임을 지기때문에 돈을 빌려오는 차입의 책임도 모두 신탁사에게 있다. 따라서 수수료가 비싸다.

'책임 준공형 신탁'은 시공사가 부도가 나거나 문제가 발생했을 때 신탁사가 책임지고 사업을 이어받아 준공을 해주는 형태다. 건설사가 은행으로부터 PF대출을 받게되면 은행은 공사중단 시 입을 피해를 예방하기위해 정해진 기간 내 공사를 완료해야 한다는 '책임 준공 확약'을 건설사에게 받는다.

여기에 건설사의 약속만으로 부족하니 신탁사가 은행에 '시공사에 문제가 생기더라도 우리가 책임지고 공사 마치게 한다'라는 보증을 해주는 것이다. 신탁사가 리스크를 많이 떠안는 만큼 수수료도 많이 받는다.

두가지 모두 사실상 신탁사가 시행사나 마찬가지인 것이다.

부동산 활황기에는 이 같은 상품을 취급해도 문제가 없었지만, 2021년 하반기부터 부동산 경기가 꺾이기 시작하면서 장기 침체에 들어가다보니 이 상품들을 많이 취급한 무궁화 신탁에 문제가 생겼다.

영업용 순 자본 비율이라고 해서, 위험자산 대비 당장 현금화할 수 있는 비상금이 얼마냐를 나타내는 NCR이란 지표가 있는데 무궁화신탁은 이게 69%로 평균 기준인 150%를 크게 밑돈다.

원래 사업에 필요한 사업비는 신탁사의 고유재산에서 빌리는 것이 가능한데, 경영을 정상화하는 과정에서 고유재산이 묶이게 되면 사업에 필요한 돈을 빌려올 수가 없게된다. 이는 곧 사업 추진 불가로 이어질 수 있다. 다시말해 아파트 건설 중지로 이어질 수 있는 것이다.

무궁화신탁의 이 같은 사업장이 총 67개인데 이 중 분양이 진행돼 계약자가 존재하는 사업장은 26개다. HUG의 분양 보증에 가입돼 있거나, LH에 매입약정이 돼 있는 곳을 제외하곤 공사가 지연될 수 있다.

결국 신탁사가 이렇게 위험한 상황이기 때문에 단순히 아파트 신축이라고 해서 모두 안전하다는 환상에서는 벗어나야 한다는 것이다. 특히 '선당후곰'(선 당첨 후 고민)으로 무작정 신축 아파트 분양을 받으면 어느정도 좋은 입지의 아파트라도 이 같은 부동산 침체기에는 낭패를 보는 경우가 생길 수 있다는 것이 전문가들의 전언이다.

베타뉴스 곽정일 기자 (devine777@betanews.net)
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