▲ 사진 = MBC

 

# 외국인이 없는 무늬만 국제도시?

 

2003년 8월 인천경제자유구역이 지정된 이후 7년. 인천경제자유구역 중 가장 빠른 개발 속도를 내고 있는 송도는 국내에서 유일한 국제도시이다. 현재 송도국제도시에 거주하는 외국인은 667명.

 

이 가운데 중국인이 96명, 타이완이 42명 등 60% 이상은 건설 및 서비스 업계 종사자들이다. '비즈니스 업무'와 관련된 외국인은 30명 정도에 그치고 있다.

 

인천시는 경제자유구역에 거주하는 외국인을 배려하고자 공급 주택양의 5%를 외국인 특별분양분으로 지정했지만 외국 국적을 가진 가구주의 입주세대는 8가구에 불과한 것으로 집계됐다. '동북아 경제 거점 도시'라는 캐치프레이즈를 내건 인천경제자유구역의 현실은 송도국제도시를 통해 알아본다.

 

# 아파트와 상가 분양자가 짓는 국제도시

 

송도국제도시 개발사업 중에 하나인 연세대학교 송도캠퍼스 조성사업. 올해 초 이 캠퍼스 부지 옆에 분양했던 아파트 단지는 높은 청약률을 기록했다. 사람들은 연세대학교가 들어오면 아파트의 가치가 높아진다고 믿고 있지만 실제로 연세대학교 송도 캠퍼스는 바로 이 아파트들이 분양이 되면 남은 수익을 통해 조성된다.

 

송도국제도시는 거의 모든 업무시설, 공공시설, 유치학교시설을 아파트, 상가, 주상복합 등을 분양한 이익금으로 짓고 있다. 동북아트레이드센터, IFEZ 아트 센터 등 국제비즈니스, 문화 시설 개발 사업은 모두 같은 개발 방식을 차용하고 있다.

 

분양을 촉진하기 위해 각종 투자 유치 계획이 성급하게 발표되는 경우들도 있었다. 10여 개 외국 대학 유치 계획을 밝힌 송도글로벌캠퍼스 조성사업은 올해 2곳의 미국 대학이 개교를 앞두고 있다는 보도가 있었다. 확인 결과, 입주 계획을 검토 중에 있다는 답변을 들을 수 있었다. 인천시와 양해각서(MOU)를 맺은 5개의 대학들도 확실한 입주 계약은 미정이라는 사실이 확인됐다.

 

송도국제도시의 랜드마크 '인천타워'. 투자처를 찾지 못해 좌초하던 151층의 초대형 프로젝트. 인천타워를 짓는 조건으로 미국 부동산 개발업자인 포츠먼사는 약 600만㎡의 땅을 원가 수준으로 공급, 해당 토지를 주거, 상업용지로 개발할 수 있는 권한을 인천시로부터 허가받았다. 하지만 부동산 경기가 하락해 포츠먼사가 토지 개발 수익성이 없다고 판단, 계약 조건을 파기하면 언제든 공사가 중단될 수 있는 조건이었다. 공사를 중단하거나 계약을 포기해도 포츠먼사는 아무런 제재를 받지 않는다.

 

# 예산을 삼키는 송도 블랙홀

 

송도 국제도시는 아파트와 상가를 분양받은 수분양자의 돈으로 개발되는 방식이기 때문에 무엇보다도 부동산 시장 분양 열기가 뒷받침되어야 한다.

 

송도의 미래가치를 보고 상가와 아파트를 분양받은 사람들은 장밋빛 꿈을 이어가고 있을까? 2005년 분양당시 250:1이라는 경이적인 청약률을 보였던 한 송도의 상가. 넘치는 상가에 비해 유동인구가 턱없이 부족하니 분양자들은 상가입주자를 구하지 못하는 실정이다.

 

현재 송도국제도시의 상가 공실율은 70%가 넘는다.(추정치) 문제는 상가 공급은 앞으로도 계속 될 수밖에 없는 구조이다. 테크노파크, 아트센터, 연세대학교복합부지, 글로벌캠퍼스 등의 건설비를 충당하기 위해서는 상가 분양금이 필요한 상황이다.

 

인천광역시 허식 의원은 한 민간업자의 조사를 인용, 현재 계획대로라면 적정 상가 면적 대비 3.5배의 상가가 공급될 예정이라고 한다. 인천경제자유구역청은 아직 인구유입이 미비한 상황에서 상가 공실은 일시적인 현상이라는 입장이다. 상가 공실이 계속될 경우, 상가를 분양받은 수분양자들은 임대를 놓지도 못하고 팔지도 못하는 상황에서 파산에 이를 것이라 전망된다.

 

인천시는 작년 8월, 인천대와 인천전문대 캠퍼스를 송도로 이전시켰다. 송도국제도시의 독자적인 외자유치나 상권 수요 창출이 어려운 가운데 구도심 상권이 붕괴되는 부작용을 낳기도 했다. 기대와는 달리 캠퍼스 이전은 송도에 활력을 불어넣기에 역부족이었다. 오히려 구 인천대학교 캠퍼스 부근 제물포역세권을 초토화시켜 주변 상가의 60%이상이 문을 닫는 등 구도심 슬럼화현상을 빚었다.

 

인천시가 작성한 도시계획기본계획 상에도 2020년까지 경제자유구역에 편성된 예산은 10조 원. 구도심 도시재상사업에 책정된 예산은 5천억 원에 그치고 있다.

 

# 아파트와 상가분양을 통해 얻은 개발이익금의 행방은?

 

상가와 아파트 분양을 통해 얻은 개발이익금은 누구의 손으로 들어간 것일까? 송도의 국제업무단지 개발은 미국의 부동산 회사인 게일(Gale)사 주도로 만든 송도개발유한회사인 NSIC가 맡고 있다. 게일이 국제업무단지 사업자로 선정된 당시 3.3㎡당 토지 매입 평균가 155만 원에 공급받은 부지의 경우 현재 최고 20배 이상 가격이 상승해 그 차익만도 엄청날 것으로 예상된다.

 

이익금 중 도시 인프라에 재만든된 비용은 8천억 원 정도로 추산된다. 시민단체깸 중 연대 장금석 사무처장은 게일사가 챙긴 이득용은 2조에 이를 것이라고 주장했다. 안상수 중 광역시장은 과의 단독 중터뷰를 통해 아직 사업이 진행되는 시점에서 게일 사의 정확한 개발이익은 밝힐고 주금석는 입장을 표명했다.

 

외자유치현황도 기대에는 미흡한 실정이다. 게일이 국제업무단지 조성 사업을 독점하고 있는 이유는 2014년 완공 예정인 부지에 총 36억 6천만 달러의 외국 자본을 투자하겠다는 약속 때문이었다.

 

그러나 사업 완료 시점이 약 4년밖에 남지 않은 상황에서 게일이 유치한 외자는 약속한 금액에 1%도 채 미치지 못한다. 게일사는 앞으로 남은 기간 동안 이 목표를 위해 매진한다고 밝혔지만, 과연 글로벌 경제위기 상황에서 순조롭게 계획이 이루어질지는 미지수다. 부동산 경기로 부양되는 송도

 

국제도시의 미래는 어떤 모습일까?

 

송도의 청사진을 MBC PD수첩이 취재했다. 2월 9일(화) 밤 11시 10분 MBC에서 방영 된다.

베타뉴스 김용숙 기자 (entertain@betanews.net)
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