소형 전체 14% 불과,  중대형 계약자 전액 부담 '걸림돌'

'착한' 분양가에 추가 상승 기대 '분양권 웃돈' 가능  

개포신도시 래미안 브랜드타운화 기대  

[베타뉴스/경제=조항일 기자]개포에 이어 압구정, 은마 등 강남권 재건축이 본궤도에 오를 경우 강남권의 매매가의 강세가 지속될 것인가에 대해 시장이 주목하고 있다.

수급론자는 장기적인 관점에서 제한적이라고 진단하는 전문가들이 상당하다. 그러나 단기적인 관점에서 경기가 회복될 경우 상승 기대심리에 기반한 시세 상승은 불가피하다고 보고 있다.

삼성물산이 강남권에 첫 분양하는 '래미안 강남 포레스트'도 예외가 아니다.

'강남 래미안 포레스트'의 평균분양가는 3.3㎡당 4160만원으로 당초 분양가보다 낮게 책정됐다. 천정부지의 강남권 분양가 규제에 나선 정부가 직전 GS건설의 '신반포 센트럴자이'에 이어 두번째로 손을 본 데 따른다.

개포신도시에서 지난해 분양한 '디에이치 아너힐즈'가 평균 3.3㎡당 4457만원의 분양가를 선보인 것과 비교하면 상당히 낮은 가격이다.

개포 부동산업계는 이번 단지의 분양권 프리미엄은 존재하나 직전 '블레스티지'처럼 2~3억원 올라가지 않을 것이라는 시각이 지배적이다.

베타뉴스/경제가 삼성물산의 '래미안 강남 포레스트'의 1순위 청약경쟁률을 예측한 결과, 평균 40~50 대 1에 달할 것으로 점쳐졌다. [베타뉴스/경제 DB]                                                

개포동 D부동산 관계자는 "당초 예상보다 가격이 낮기는 하지만 8·2대책 이후 주변 단지의 프리미엄이 하향세임을 염두에 둬야 한다"며 "내년 양도세 50% 소급적용 등이 영향을 미치면서 사실상 분양권 웃돈이 주춤한 상태"라고 말했다.

▲'착한' 분양가에 분양권 프리미엄 1억 안팎 예상

지난해 분양한 '루체하임'의 경우 전용 121㎡A타입의 경우 웃돈이 1억5000만원이 붙었지만 단지의 평균분양가는 4120만 원대로 '래미안 포레스트' 보다 낮다. 물론 '래미안 루체하임'의 입지 경쟁력이 '강남 포레스트'에 비해 크게 떨어지는 사정을 감안하면 이번 분양하는 래미안이 '착한' 분양가임은 분명하다.

삼성물산이 지난해 분양한 개포2단지 '블레스티지'는 평균 분양가가 3,760만원이었다. 전용 59㎡의 현재 전매 분양권은 12억5,000만원 안팎으로 분양가 대비 2억원 이상 올랐다. 블레스티지의 시세를 볼 때 '강남 포레스트'의 책정 분양가는 '착한'축에 포함된다는 게 현지 부동산중개업계의 대체적인 분석이다.

개포시영을 재건축, 래미안단지로 탈바꿈시키는 '래미안 강남 포레스트'의 전용 59㎡의 분양가는 11억3,000만원(7층)이다. 개포 부동산시장의 매매가가 강세로 지속될 경우 추가 상승을 기대볼 수 있는 대목이다.

변수는 또 있다. 내년 분양을 앞둔 개포주공8단지(현대·GS건설 공동 시공)의 분양가상한제가 적용될 경우 평균분양가가 3.3㎡당 4000만원 아래로 떨어질 가능성이 높다. 분당선 대모산입구역을 초역세권으로 하는 단지인 만큼 인기몰이는 불 보듯 뻔하다.

N공인중계사 관계자는 "정부의 대책으로 강남권 재건축 시장이 주춤하고 있는 것은 맞지만 크게 우려할 수준은 아니다"라며 "양도세 등을 감안해도 장기적으로 강남의 주거가치는 대체가 불가능한 만큼 인기는 지속될 것"이라고 분석했다.

삼성물산의 '래미안 강남 포레스트'의 분양가는 전용 59㎡가 11억원 안팎, 공급가구수가 많은 전용 102㎡는 17억원 내외다. 가장 큰 112㎡는 22억원에 육박한다.

소형인 전용면적 59㎡형의 청약경쟁률이 치열할 전망이나 전용율은 다른 중대형보다 최고 9% 포인트 낮기에 실사용 공간이 좁은 사실을 주지해야 한다.

실제 이 주택형의 전용율(공급면적 대비 전용면적)은 69%로 지난해 '래미안 블레스티지'(74%)에 비해 5%포인트 떨어진다. 풀어 얘기하면 블레스티지 같은 주택형보다 2평 가까이 높은 가격에 산다고 보면 된다.

물론 다른 중대형의 전용률은 기존 래미안과 차이가 없으며 분양가는 상대적으로 저렴하게 책정됐다는 게 현지 부동산의 전언이다.

▲청약경쟁률 40~50 대 1 추정 "소형 14% 불과에 중도금대출 보증 없어"

이 단지의 청약경쟁률에 시장의 관심이 지대하다. 경쟁률은 브랜드와 입지, 분양가가 주요 변수다. 베타경제가 '래미안 강남 포레스트'의 1순위 청약경쟁률을 추정한 결과, 평균 40~50 대 1에 달할 것으로 내다봤다.

'강남 래미안 포레스트'의 일반공급 전용면적은 △59㎡ 29가구 △96㎡ 78가구 △102㎡ 58가구 △112㎡ 29가구 △136㎡ 14가구 등으로 모두 208가구에 그친다.

강남권에서 선호도가 가장 높은 소형(전용 59㎡)의 비중이 적은 데다 인기몰이의 84㎡는 100% 조합원분이어서 전용 96㎡ 이상의 중대형이 전체의 86%를 차지한다. 모든 주택형이 10~21억원으로 계약자가 분양금을 100% 부담해야 한다. 직전 '신반포 센트럴 자이'와 같이 시공사가 분양금의 40%수준의 중도금을 보증치 않기 때문이다.

중대형의 비중이 높은 까닭에 신혼부부 등 무주택자를 대상으로 한 특별공급분의 소진율은 '신반포 센트럴자이'와 같이 매진될 가능성은 없어 보인다.

현지 부동산 관계자들은 중대형 비중이 높은 단지라고 할지라도 청약률이 크게 낮아지지 않을 것이라는 전망을 내놨다.

강남 개포동 N부동산 관계자는 "앞서 분양한 래미안 두 개 단지의 경우 전용 84㎡ 이하의 중소형은 대부분 저층이었다"며 "중대형 일반물량의 배정 동호수를 볼 때 오히려 강남 래미안 포레스트가 낫다"고 평가했다.

▲개포신도시 래미안 3번째 브랜드타운 '위기와 기회'는

올해 '강남 포레스트'로 첫 선을 보인 래미안은 단지명에서 느낄 수 있듯 구룡산과 대모산의 숲세권을 입주민이 보며 힐링할 수 있도록 단지를 설계했다. 드넓은 서비스면적과 다양한 평면이 눈길을 끈다. 내부인테리어의 경우 해외 유명 실내 건축 디자이너 전시형 작가가 참여, 품격을 높였다.

커뮤니티시설도 돋보인다. 124동 복층 스카이라운지는 달터공원과 구룡산을 한눈에 볼 수 있다. 109동 최상층의 하늘도서관과 게스트하우스 배치도 지역 래미안 매니아의 니드를 간파한 설계다.

강남 개포지구는 향후 2만5,000가구의 재건축 주택이 들어설 예정이다. 가구수가 기존에 비해 30% 늘어나는 셈이다.

한문도 전 한국부동산박사회 회장은 "우리나라 경제가 재도약, 상승국면으로 전환될 경우 고소득자들의 주거중심지인 강남 재건축의 집값은 상승할 수밖에 없다"면서 "현재 소득양극화의 시점에 강남 재건축의 강세는 당분간 유효하나 초고령화에 저출산시대가 지속되고 소득은 제자리일 경우 강남불패신화는 깨질 것이다"고 주장했다.

한편 삼성물산의 '래미안 강남 포레스트'는 '신반포 센트럴자이'와 같이 시공사 일부 중도금 대출보증은 없다. 계약자는 개인 신용으로 대출을 일으켜야 한다. 국민주택규모 이하인 전용 59㎡의 당첨자의 75%는 가점제로 선정하며 96㎡ 이상의 모든 중대형의 당첨자는 가점제로 절반을 뽑은 뒤 가점제 탈락자와 일반 청약자를 대상으로 추첨으로 당첨자를 선정한다.

베타뉴스 조항일 (hijoe77@betanews.net)
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